[부동산용어사전] 개별주택가격, 개별공시지가, 재산세, 종합부동산세, 보유세란?

안녕하세요.

오늘은 부동산용어에 대하여 알아보겠습니다.

 

  매년 1월 1일 기준으로 개별주택가격(열람가격)이 조사 · 산정되어 관할 세무과에서 지주들에게 주민등록상의 주소지로 개별주택가격 안내문을 우편송부 하는데요.

  일정기간을 두고 주택가격에 의견이 있을 경우 의견서를 작성하여 관할 세무과 또는 인터넷 홈페이지로 제출이 가능합니다.

 

 

개별주택가격 조사·산정 및 결정·공시절차

○ 개별주택 특성조사 : 조사대상주택의 용도지역, 이용상황, 건물구조 등 토지 및 건물의 특성을 조사

○ 비교표준주택 선정 : 토지 및 건물특성이 유사한 동일 또는 유사가격권내의 비교표준주택을 선정

○ 가격배율 산출 : 비교표준주택과 개별주택의 특성 차이에 따른 비표준상 가격배율을 산출

○ 주택가격 산정 : 비교표준주택가격에 총 가격배율을 곱하여 개별주택가격을 산정

○ 산정가격 검증 : 한국감정원에 의한 산정 가격의 타당성 여부 검증

○ 가격열람 및 의견청취 : 주택소유자 및 기타 이해관계인

○ 결정 및 공시 : 부동산가격공시위원회의 심의, 의결을 거쳐 개별주택가격 결정 및 공시

○ 이의신청 : 결정, 공시된 개별주택가격에 이의가 있는 경우

○ 이의신청 조정공시

 

 

부동산용어

 

개별주택가격(個別住宅價格)

시장·군수·구청장이 당해 관할구역 안의 단독주택가격을 조사하고 결정하여 하나하나 단독주택에 고시한 가격을 말한다. 국토교통부 장관이 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정하는 단독주택 중에서 표준적으로 이용하고 있다고 볼 수 있는 주택의 가격을 산정하면(이것을 표준주택가격이라고 함), 이것을 기준으로 하나하나 주택과 면적, 건축재료, 접면도로 등 여러 가지 요인을 비교하여 하나하나의 개별주택가격을 산정한다. 이 때 표준주택과 개별주택 가격을 비교하는 표를 '주택가격비준표'라 한다.

 

  개별주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 종합부동산세, 양도세과표, 상속세 및 증여세 과표 등 국세 관련 재산세, 취득세, 등록세과표 등 지방세 과세 등의 기준으로 삼고, 재건축부담금(재건축초과이익환수에 관한 법률), 청약가점제 무주택자 분류(주택공급에 관한 규칙), 국민주택채권 매입기준(주택법 시행령), 주택자금 소득공제(소득세법), 기초노령연금수급권자 소득 인정액 산출 기초(기초노령연금법 시행규칙), 분양가 상한제 채권 매입 상한액 결정기준(주택법), 환매조건부 분양주택의 환매 가격(주택법), 공직자 재산등록 시 등록(공직자윤리법), 노인복지주택업 입소자 부자격자 강제 이행금 부과(노인복지법), 교통사고 유자녀 등 지원 시 기준 적합여부 판단(자동차 손해배상 보장법) 등 여러 가지 기준으로 활용한다.

 

  따라서 주택소유자는 이 가격과 이해관계가 있으므로 고시한 가격을 인정할 수 없다고 생각하면 시장, 군수, 구청장에게 이의신청서(의견서)를 제출하여야 하며, 만일 이의 신청이 타당하면 바로 잡을 수 있다.

 

개별공시지가

시장, 군수, 구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제 10조의 규정에 의하여 평가 공시한 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 필지에 대한 평방미터당 지가이다. 즉, 공시지가는 표준지에 대한 지가로써 건설부장관이 결정 고시한 지가이고, 개별공시지가는 이 표준 지가를 기준으로 하여 시장, 군수, 구청장이 개별 필지의 지가를 산정한 가격을 말한다.

 

  개별지가 산정을 함에 있어서 가격결정에 가장 영향을 미치는 요소는 토지의 특성조사와 표준지선정이다. 토지의 특성조사 항목은 여러 가지가 있으나 그 중 토지의 용도(주거용, 상업용, 공업용, 전답 등)와 도로조건 및 공적규제(용도지역, 용도지구, 기타 제한 등) 사항이 지가 결정에 중요한 항목이다. 이러한 토지 특성 항목의 조사 내용에 오류가 있을 경우에는 산정된 개별공시지가는 부당한 가격일 수밖에 없다.

 

  또한 토지 특성조사만큼 지가산정에 영향을 미치는 요소가 비교 표준지 선정이다. 비교 표준지 선정은 조사 대상 토지와 같은 용도지역 안에 있는 표준지 중에서 토지이용 상황이 같으며 위치적으로 가장 인접한 표준지를 선정하여야 한다. 따라서 용도 지역 또는 토지 용도가 다른 표준지를 선정하였을 경우 합리적인 개별지가를 선정할 수 없다.

 

  일반인들이 개별지가의 산정 절차에 대한 정당성 여부를 파악하기는 어렵지만, 최소한 토지 특성조사 항목 중 토지의 용도, 도로조건, 공적규제 사항이 적정한지 여부만이라도 확인할 필요가 있고, 주변에 이용 상황이 유사한 토지들의 개별 공시지가와 비교하거나 전년도 지가에 대한 상승률을 검토하여 적정성 여부를 판단할 수 있다.

 

개별공시지가 (출처-서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어)

 

재산세 (지방세)

 

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는 세금이다.

 

종합부동산세 (국세)

  종합부동사세는 국가에 내야하는 세금으로써 재산세 납세의무자 가운데 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 것이다.

 

  고액의 부동산 소유자에게 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산가격의 안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위해 과세하는 세금으로 2005년 도입된 세이다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 사람들이 납세한다.

 

  세율은 6억원 이하 1천분의 5, 6억원 초과 12억원 이하 300만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 7.5), 12억원 초과 50억원 이하 750만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 10), 50억원 초과 94억원 이하 4천550만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 15), 94억원 초과 1억1천150만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 20)로 정해져 있다.

 

종합부동산세 (출처-기획재정부)

 

보유세

  토지, 주택 등을 보유한 사람이 내는 세금으로 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)를 총칭하는 말이다.

세무당국이 정하는 보유세 과세표준은 공시가격의 60±20% 수준으로 결정된다. 이는 매년 당해 공시가격에 따라 달라진다.

 

  과세기준일을 6월 1일로 삼아서 건축물에 대한 보유세는 매년 7/15~7/31까지 납부하고, 토지에 대한 보유세는 매년 9/16~9/30까지 납부를 해야합니다.

쉽게 말해 (주택 소유자일 경우) 7월에 연 세액의 50%, 9월에 그 나머지 50%를 납부하면 됩니다.